Een bestaand pand een nieuwe functie geven, dát is de definitie van herbestemmen en exact waar Istoir elke dag mee bezig is. Een herbestemming vraagt heel wat overleg en compromissen tussen verschillende partijen, meent Frederik Van Vooren, Business Unit Manager van Istoir. “Het is soms een stap achteruit gaan, om er later twee vooruit te zetten.”
Hoe begint het traject?
“Met de prospectie! We zoeken sites met authentieke, karaktervolle en historische panden en proberen er iets aan toe te voegen, letterlijk of via herbestemming. Vooral het karakter en de geschiedenis van het pand zijn doorslaggevend voor ons. We kijken voornamelijk naar panden uit liefde voor erfgoed, maar ze hoeven daarvoor niet altijd op een lijst van erfgoed te staan. Een authentiek herenhuis bijvoorbeeld opwaarderen na een vervallen toestand, is ook zeker interessant.”
“We zoeken sites met authentieke, karaktervolle en historische panden en proberen er iets aan toe te voegen, letterlijk of via herbestemming.”
Start daarna het vooronderzoek?
“Klopt. We vertrekken altijd vanuit de plek zelf: hoe kunnen we meerwaarde bieden voor het pand of de site, maar ook voor omwonenden, de stad …? Wat is er stedenbouwkundig mogelijk? Wat was de geschiedenis van het pand of de plek? Welke bestemmingen zijn er al geweest? Zijn er andere invullingsmogelijkheden naast een residentieel karakter? Hoe gaan we om met het aanwezige groen? Wat is de connectie met de buurt/stad?”
“Verder analyseren we de markt. Gaan we entiteiten verkopen of verhuren? We doen demografisch onderzoek om die doelgroep te bereiken die het beste aansluit bij de case waarmee we bezig zijn.”
Hoe belangrijk is de locatie?
“Zeer belangrijk. We focussen ons op sites in het binnenstedelijk gebied, in en rond de grote steden dus. Bereikbaarheid, mobiliteit, ontspanningsmogelijkheden … zijn zaken waar we rekening mee houden en ernstig onder de loep nemen.”
“Tijdens zo’n traject moet je altijd blijven puzzelen, met puzzelstukjes die je niet altijd van in het begin hebt liggen, wat het heel complex maakt, maar ook geweldig interessant.”
Wanneer begin je met de ontwikkeling van het project?
"Zodra we eigenaar zijn, starten we met de ontwikkeling. We stellen in eerste instantie een bouwteam samen van diverse experten die het traject mee opvolgen van begin tot eind. We zoeken daarbij vaak naar de juiste tandem van een ontwerpend en restauratief architect. Een ontwerpend architect staat in voor de esthetische (her)ontwikkeling van het project. Terwijl een restauratief architect aandacht schenkt aan de bouwhistorische eigenschappen en de authenticiteit van het pand. De synergie die ontstaat tussen beide profielen leidt volgens ons tot de beste herbestemming.”
“Naast de architecten betrekken we vrij snel zowel technische als bouwhistorische studiebureaus, met expertises in stabiliteit, (brand)veiligheid, archeologie, akoestiek, kleuronderzoek … om een zo volledig mogelijk ontwerp op te maken. Afhankelijk van de authenticiteit van het pand, wordt vooraf ook nog een bouwhistorische nota opgemaakt. Hierin zoomen we heel diep in op de geschiedenis van de plek. Welke functies heeft het pand gehad in het verleden? Hoe zag het gebouw eruit? Welke renovaties heeft het al ondergaan? We vertrekken dan vanuit dit onderzoek om ons ontwerp vorm te geven. Hierna hebben we een totaalbeeld waarmee we het geheel verder gaan ontwikkelen.
Tijd om het ontwerp in te dienen?
“Nog niet helemaal. Naast het historische en technische luik is uiteraard ook het overleg met verschillende stadsdiensten van groot belang. We gaan in dialoog over welke zaken haalbaar of minder haalbaar zijn volgens hen. Ook de Dienst Erfgoed zit al snel mee aan tafel. We verzamelen alle feedback en sturen onze plannen bij. Zo groeit het plan tot een definitief ontwerp, dat je opnieuw voorlegt aan alle belanghebbende diensten en instanties om uiteindelijk een omgevingsvergunningsaanvraag te kunnen indienen. Elke fase vraagt heel veel overleg en vaak ook heel wat compromissen.”
“We vertrekken altijd vanuit de plek zelf en stellen ons de vraag hoe we meerwaarde kunnen bieden voor het pand of de site, maar ook voor omwonenden, de stad of gemeente, en andere betrokken partijen.”
Conclusie: optimaal overleg tussen alle partijen is cruciaal?
“Absoluut. We werken binnen een spanningsveld van vele actoren, die allen aanbevelingen doen op basis van hun expertise, regels en normen. Het is aan ons om tot een compromis te komen waar alle partijen zich in kunnen vinden, en waar we ook optimaal rekening houden met de historische waarde van het pand en de site. Tijdens zo’n traject moet je altijd blijven puzzelen, met puzzelstukken die je niet altijd van in het begin hebt liggen. Dat maakt het heel complex, maar ook geweldig interessant.”